02.10.2017

Правовая грамотность: управляем общим домом

Вопросы, связанные с качеством и стоимостью услуг ЖКХ, практически всегда находятся в списке наиболее острых проблем. Как показывает практика, жителям многоквартирных домов сложно решать их самим, поскольку взаимоотношения в сфере ЖКХ носят запутанный характер. В связи с этим периодически будем предлагать вашему вниманию информацию, которая поможет вам знать ваши права и отстаивать их.

Что такое управление многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом (МКД) - это согласованная деятельность собственников жилья по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, которая должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

Управление МКД регламентируется постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управле¬нию многоквартирными домами».

Положениями ст. 161 Жилищного Кодекса РФ предусмотрены 3 способа управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме.

При непосредственном управлении собственники на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.

Плюсы непосредственного управления:

• коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников;

• полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников;

• не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом.

Минусы непосредственного управления:

• в доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников;

• нет профессионального управления общим имуществом;

• собственникам бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества;

• если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними.

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация. Ее цель — не заработать деньги, а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг.

Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо. Для его создания необходимо пройти государственную регистрацию как юриди-ческого лица и получить все соответствующие документы. Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса. ТСЖ несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.

Плюсы ТСЖ:

• денежные средства собственников аккумулируются на расчетном сче¬те ТСЖ и расходуются только на нужды дома;

• возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения некоторых работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан, проживающих в этом доме;

• возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы;

• ТСЖ может открыть на себя специальный счет для проведения капитального ремонта;

• ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить работы, собственники сами выбирают материалы, устанавливают порядок сбора денежных средств.

Недостатки ТСЖ:

• главный - это «неидеальность» жильцов: не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСЖ;

• ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома; если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается дорогим удовольствием;

Управление управляющей организацией

Управляющую организацию мы привыкли называть управляющей компанией (УК), ЖЭКом, ДУКом, ЖРП и т.д. Это компания, которая занимается содержанием и ремонтом общего имущества, управлением им, обеспечивает исправность инженерных систем и конструкций дома (крыш, подъездов, лифтов, электропроводки), осуществляет предоставление качественных коммунальных услуг — словом, занимается всем, что нужно для нормальной жизни дома. Работает управляющая организация по договору управления. Примерная форма договора управления утверждена приказом Минстроя РФ № 411 от 31 июля 2014 г.

Жилищный кодекс РФ требует, чтобы УК выполняла все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.

Плюсы управляющей компании:

• домом управляют профессионалы;

• расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов;

• жильцы могут влиять на качество услуг (жаловаться на УК в Госжилнадзор, либо досрочно ее менять);

• собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и

ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже

1 раза в год.

Минусы управляющей компании:

• собственникам труднее проследить, на что именно тратятся их деньги;

• УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все нако-пленные деньги жителей уйдут «в никуда»;

• собственникам трудно согласовать условия договора, которые в боль-шей степени защищали бы их права;

• возможно неисполнение договорных отношений.

МКД может управляться только одной управляющей организацией. В МКД может быть создано только одно ТСЖ.

Что входит в понятие «Общее имущество»?

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме, в частности:

- лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши;

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств;

- внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей, стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений;

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования;

- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных

шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, общедомовых приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов и др.;

- земельный участок, на котором расположен МКД, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя стена МКД.

Границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании техпаспорта дома и утверждается решением общего собрания собственников помещений.

Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ, «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденны¬ми Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее Правила).

Собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества.

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 165 ЖК РФ: Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию:

- о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг,

- о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах,

- о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур,

- о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов,

- о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг и т.д.

ресурсы, в соответствие со стандартом раскрытия информации, утвер) денным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. №731. Контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации управляющими организациями осуществляется Службой Государственного жилищно: надзора РСО-А.